Alquiler de garajes para obtener rentabilidad

¿Invertir en un garaje ahora para sacarle rentabilidad a corto plazo? Una misión difícil, sobre todo porque, a los precios actuales, obtener una rentabilidad atractiva vía alquiler es muy complicado. Haga muchos números y compruebe que realmente le conviene la operación.

No vamos a proponer el mismo ejercicio que solemos realizar de vez en cuando con el mercado inmobiliario residencial: tomaremos unos garajes, escogidos más o menos al azar en un portal web. La única condición es que sean céntricos, bien ubicados, en algunas de las principales ciudades de España. En el último reportaje publicado sobre este segmento inmobiliario los analistas consideraban que las rentabilidades exigidas por los inversores oscilan entre un 7 y un 9 por ciento, según se encuentren en el centro o en las periferias, respectivamente. Menos rentabilidad por las plazas de garaje ubicadas en las mejores zonas, porque su riesgo es inferior a las que se encuentran en la periferia. Estas últimas, por ejemplo, tendrán menos potencial de revalorización en el momento en el que llegue la recuperación porque, por cada vivienda, hay 1,5 plazas de garaje. En cambio, en el centro, cuando llegue la recuperación, faltarán aparcamientos, aunque ahora proliferen los carteles de "se vende" y "se alquila".


Pero, realmente, ¿es posible encontrar esas rentabilidades en este momento? A la vista de los ejemplos que vamos a relatar a continuación, la tarea se hace muy difícil, por no decir imposible. , que en estos momentos se sitúa ligeramente por encima del dos por ciento en España. Y eso que, según Carlos Ramírez, socio-director de Aparcalia, durante este ejercicio ha seguido aumentando el número de usuarios que rebajan el precio de las plazas. Aunque con diferencias: en el centro, los precios luchan por mantenerse, mientras que en las afueras, las transacciones se producen con dificultad. De ahí que se produzcan rebajas de hasta el 25 y el 30 por ciento sobre el precio medio, que ya había descendido con anterioridad. En 2009, sobre todo. Y el alquiler en estas zonas ha bajado de los 90 euros que se pagaban antes de la crisis al entorno de los 60 ó 70 euros, según Ramírez.
En Madrid, garajes muy caros

En el centro de Madrid, concretamente en la calle Trafalgar, se vende un lote de seis garajes por 220.000 euros. Son plazas para coches pequeños o medianos, debido a la dimensión del ascensor que se utiliza para bajar al garaje. El anuncio asegura que cada uno de los garajes se alquila por 150 euros. El inversor del lote completo obtendría una rentabilidad del 5 por ciento. Una rentabilidad no muy boyante de la que hay que restar, además, el pago de los impuestos y otros gastos. Además, síntoma de que les está costando vender estos garajes, el precio ya ha bajado un 15 por ciento.

El más caro de la zona (el distrito de Chamberí, en Madrid) cuesta 120.000 euros y tiene 15 metros cuadrados, para un coche grande. Es un precio completamente descabellado. Para obtener una rentabilidad de apenas un 5 por ciento, habría que cobrar un alquiler mensual de 500 euros. Una inversión como ésta no tendría sentido. Con un alquiler de 150 euros, como el que se propone en el caso anterior, se tardarían 66 años en amortizar la inversión. No parece razonable.

La plaza de garaje en venta más barata de la zona cuesta 30.000 euros y tiene 9 metros cuadrados. Con un alquiler de 175 euros cumpliríamos con el objetivo de rentabilidad del 7 por ciento.

En el Barrio de Salamanca, hay 92 plazas de garaje en venta. El más caro cuesta 175.000 euros. El metro cuadrado sale a más de 15.000 euros, por encima de lo que costaban en el pico del ciclo las viviendas en la zona. Aunque sea una de las mejores calles del barrio. El anuncio dice que se pueden aparcar un coche y una moto. Por plazas de garaje similares se piden alrededor de 210 euros de alquiler mensuales. Con ello, la rentabilidad que se obtendría sería de sólo un 1,5 por ciento. Al inversor no le serviría ni para cubrirse de la pérdida de poder adquisitivo que le supone la subida de la inflación.

Barcelona y Bilbao

En Barcelona, la cosa cambia ligeramente. En el Ensanche, la plaza de garaje más cara cuesta 130.000 euros, pero tiene 24 metros cuadrados, por lo que en ella se pueden aparcar dos automóviles. El alquiler de una plaza para dos coches cuesta, según un anuncio de un garaje similar, 210 euros. Con estas cifras, la rentabilidad sería de alrededor de un 2 por ciento.

Pero en el Ensanche, concretamente en la zona de la Sagrada Familia hay plazas de garaje de alrededor de 12 metros cuadrados que cuestan alrededor de 25.000 euros. Con un alquiler de 145 euros sí sería posible alcanzar una rentabilidad de la inversión de alrededor de un 7 por ciento.

En Bilbao, el mejor barrio, el más comercial es el de Indautxu. Y los precios de los garajes no tienen nada que envidiar a los de los centros de Madrid y Barcelona. El más caro de los que están en venta cuesta 124.000 euros y tiene 13 metros cuadrados, lo que implica que el metro cuadrado de la plaza de garaje sale a casi 10.000 euros. Una plaza como ésta se podría alquilar por alrededor de 120 euros mensuales, por lo que la rentabilidad sería de poco más de un uno por ciento. Pero en la zona también hay plazas de garaje de alrededor de 35.000 euros. Incluso con los mismos metros cuadrados. ¿Qué influye en tanta disparidad? Que la calle no sea tan buena o que la ubicación de la plaza de garaje sea peor.